Louer une chambre via Airbnb : devez-vous déclarer vos revenus ?

Vous préférez éviter une lettre désagréable du SPF Finances. Et il y a plus agréable qu’un inspecteur fiscal pour partager une tasse de café. Étant donné que les autorités recherchent activement en ligne les bailleurs réguliers, mieux vaut donc suivre les règles. Plus facile à dire qu’à faire : d’une part, le système fiscal belge est déjà assez complexe et, d’autre part, le cadre légal relatif aux modèles de revenus peer-to-peer a encore besoin d’un peu plus de précisions.

Option 1 : de temps en temps une chambre, sans plus

Vous remettez uniquement la clé et ne proposez aucun autre service supplémentaire ? Dans ce cas, vous pouvez déclarer vos revenus locatifs comme revenus mobiliers et immobiliers.

• Revenus mobiliers (meubles). Vous déclarez 40 % de votre revenu comme revenus mobiliers. Vous pouvez encore en déduire 50 % de frais forfaitaires. Vous payez 30 % d’impôts sur ce montant.
• Revenus immobiliers (chambre). Indiquez également le « revenu cadastral indexé » de la chambre. Il s’agit d’un pourcentage du revenu cadastral de votre habitation (p. ex. 10 %), puis multiplié par 2,388 (l’indexation). Ce montant est ajouté à votre impôt des personnes physiques. Vous payez donc 50 % sur la tranche la plus élevée.

Exemple : vous gagnez 2 000 euros en un an avec Airbnb. Vous payez 120 euros de revenus mobiliers (= 2 000 euros x 40 % x 50 % x 30 %). Votre chambre a un revenu cadastral de 100 euros (10 % de l’habitation). Vous payez 119 euros de revenus immobiliers (= 100°euros x 2,388 x 50 %). Total : des 2 000 euros, il vous reste 1 761 euros, soit 88 %.

Option 2 : location unique ou très occasionnelle

Vous ne louez cette chambre que très occasionnellement ? Dans ce cas, vous pouvez l’indiquer sur votre déclaration fiscale comme « revenus divers ». Ceux-ci sont imposés séparément à 33 %. Attention, car le fisc évaluera s’il s’agit vraiment d’une activité purement occasionnelle ou d’une activité professionnelle.

Vous pouvez toutefois déduire vos frais :

• Soit vos frais réels (entretien, électricité, petit-déjeuner...)
• Soit un forfait de 20 %

Exemple : en un an, Airbnb vous a permis d’obtenir 400 euros. Pour plus de facilité, vous optez pour un forfait de frais de 20 %. Vous payez 33 % d’impôts sur 320 euros = 106°euros. Total : sur 400°euros, il vous reste 294°euros, soit 74%.

Option 3°: location Airbnb de routine (avec un petit plus)

Cette chambre est tout de même libre et la demande est élevée ? Dans ce cas, un statut d’indépendant vaut certainement la peine d’être envisagé. Vous pourrez alors offrir à vos clients un peu plus que la simple nuitée, comme un nettoyage quotidien ou un petit-déjeuner. Si vous avez encore une activité principale, inscrivez-vous en tant qu’indépendant à titre complémentaire.

Exemple : vous prévoyez de louer votre chambre presque tous les week-ends, avec une option petit-déjeuner. Vous estimez ainsi pouvoir réaliser un chiffre d’affaires d’environ 5 000 euros. Vous pouvez d’abord déduire vos frais professionnels. En cas d’excédent, vous payez des cotisations sociales et l’impôt des personnes physiques normal. Grosso modo, il vous en restera un peu moins de la moitié.

Conclusion : location sans souci = déclaration correcte

Bien que la piste du statut indépendant semble financièrement moins intéressante que les revenus (im)mobiliers, elle est la seule option si vous louez régulièrement votre chambre. N’oubliez toutefois pas qu’en tant qu’indépendant, vous pouvez déduire beaucoup plus de frais que les forfaits de frais typiques dans les autres cas, également en activité complémentaire. Vous pourrez de cette façon vraiment faire quelque chose de bien dans cette chambre – et aligner votre prix en fonction.

Encore à noter : la sous-location sans l’autorisation du propriétaire est interdite. Si vous êtes locataire, établissez de bons accords et couchez-les sur papier.

Pour conclure : les trois cas impliquent une optimisation fiscale. Les montants corrects doivent figurer dans les bonnes cases et vous devez pouvoir prouver tous les frais. N’hésitez donc pas à vous faire assister par un comptable.