Een kamer verhuren via Airbnb: moet je je inkomsten aangeven?

Een onprettige brief van de FOD Financiën vermijd je liever. En er is aangenamer volk om op de koffie te krijgen dan een belastinginspecteur. Omdat de overheid actief online speurt naar regelmatige verhuurders, kan je dus maar beter volgens het boekje werken. Makkelijker gezegd dan gedaan: enerzijds is het Belgische belastingsysteem al vrij complex, anderzijds heeft het wettelijk kader rond peer-to-peer verdienmodellen nog een tikje verfijning nodig.

Optie 1: af en toe een kamer, met niets erbij

Je geeft enkel de sleutel af en biedt verder geen extra diensten? Dan kan je je huurinkomsten aangeven als roerende en onroerende inkomsten.

• Roerende inkomsten (meubelen). 40% van je opbrengst geef je aan als roerende inkomsten. Daarvan mag je nog eens 50% forfaitaire kosten aftrekken. Op dat bedrag betaal je 30% belastingen.
• Onroerende inkomsten (kamer). Ook het ‘geïndexeerd kadastraal inkomen’ van de kamer geef je aan. Dat is een percentage van het kadastraal inkomen van je woning (vb. 10%), vervolgens vermenigvuldigd met 2,388 (de zogenaamde indexatie). Dit bedrag wordt bij je personenbelasting opgeteld. In de hoogste schijf betaal je daar dus 50% op.

Voorbeeld: je verdient op één jaar 2.000 euro met Airbnb. Aan roerende inkomsten betaal je 120 euro (= 2.000 euro x 40% x 50% x 30%). Je kamer heeft een kadastraal inkomen van 100 euro (10% van de woning). Aan onroerende inkomsten betaal je 119 euro (= 100 euro x 2,388 x 50%). Totaal: van 2.000 euro hou je 1.761 over, of 88%.

Optie 2: eenmalig of heel occasionele verhuur

Verhuur je die kamer slechts heel af en toe? Dan kan je dit op je belastingbrief aangeven als ‘diverse inkomsten’. Die worden apart belast aan 33%. Opletten geblazen, want de fiscus zal beoordelen of het echt om een puur occasionele activiteit gaat, of om een beroepsactiviteit.

Je mag wel je kosten aftrekken:

• Ofwel je reële kosten (onderhoud, elektriciteit, een ontbijt …)
• Ofwel een kostenforfait van 20%

Voorbeeld: op één jaar rijfde je dankzij Airbnb 400 euro binnen. Je kiest voor het gemak een kostenforfait van 20%. Je betaalt 33% belastingen op 320 euro = 106 euro. Totaal: op 400 euro hou je 294 euro over, of 74%.

Optie 3: geroutineerde Airbnb’er (met iets extra)

Staat die kamer anders toch maar vrij en is er veel vraag naar? Dan is een zelfstandig statuut zeker het overwegen waard. Je kan je klanten dan iets meer aanbieden dan louter de overnachting, zoals een dagelijkse schoonmaak of een ontbijt. Heb je nog een hoofdberoep, dan schrijf je je in als zelfstandige in bijberoep.

Voorbeeld: je bent van plan om je kamer zowat elk weekend te verhuren, met een optie tot ontbijt. Je schat dat je daarmee zo’n 5.000 euro omzet kan draaien. Eerst mag je je beroepskosten aftrekken. Op wat overschiet, betaal je sociale bijdragen en de normale personenbelasting. Ruw geschat zal je iets minder dan de helft overhouden.

Conclusie: zorgeloos verhuren = correct aangeven

Hoewel de zelfstandige piste financieel minder interessant lijkt dan de (on)roerende inkomsten, is ze de enige optie als je je kamer op regelmatige basis verhuurt. Vergeet echter niet dat je als zelfstandige veel meer kosten kan inbrengen dan de typische kostenforfaits in de andere gevallen, ook in bijberoep. Zo kan je van die kamer echt iets moois maken – en je prijs ermee in lijn brengen.

Nog op te letten: onderverhuren zonder toestemming van de eigenaar is verboden. Ben je zelf huurder, maak dan goede afspraken en zet die op papier.

Tot slot: alle drie de gevallen brengen fiscaal bochtenwerk mee. De juiste bedragen horen in de juiste vakken én alle kosten moet je kunnen bewijzen. Laat je daarom zeker bijstaan door een boekhouder.